Freddie Mac pada 24 September 2026 mencatat rata-rata bunga hipotek tetap 30 tahun mencapai 7,03 persen, naik dari 6,95 persen sepekan sebelumnya. Setahun lalu angkanya 6,30 persen. Selisih yang tampak kecil itu dapat mengubah kemampuan sebuah keluarga membeli rumah karena sebagian besar pembelian properti Amerika bergantung pada pembiayaan jangka panjang.

Efeknya terlihat pada transaksi. National Association of Realtors, sebagaimana dilaporkan Realtor.com pada 10 September 2026, mencatat penjualan rumah bekas Agustus turun 2 persen menjadi tingkat tahunan 3,98 juta unit, terendah sejak Juni 2025. Pasar tidak mati, tetapi kehilangan kelincahannya ketika pembeli menghadapi harga rumah sekaligus biaya kredit yang tinggi.

Persoalannya lebih dalam daripada bunga. Gubernur Federal Reserve Michael Barr pada 23 September 2026 mengungkap indeks keterjangkauan kepemilikan rumah Atlanta Fed merosot menjadi 68 pada Juli, level terendah dalam 21 tahun. Angka di bawah 100 menunjukkan keluarga berpendapatan median tidak mampu membeli rumah berharga median dengan kondisi pembiayaan yang berlaku.

Amerika juga kekurangan rumah. Barr menyebut berbagai estimasi menempatkan defisit pasokan perumahan antara 2 juta hingga 5,5 juta unit. Artinya, menurunnya kemampuan membeli belum otomatis menjatuhkan harga secara drastis. Persediaan yang terbatas membuat tekanan harga tetap bertahan, bahkan ketika sebagian calon pembeli memilih menunggu.

Ada paradoks lain: jutaan pemilik rumah justru enggan menjual. Federal Reserve pada 23 September 2026 mencatat sekitar separuh hipotek yang masih berjalan memiliki bunga 4 persen atau lebih rendah, dan hampir 80 persen berada di bawah 6 persen. Menjual rumah berarti meninggalkan kredit murah itu untuk mengambil pinjaman baru dengan bunga sekitar 7 persen.

Inilah mortgage lock-in effect. Pemilik bertahan di rumah lama, pasokan rumah bekas tertahan, sementara pembeli baru menghadapi kredit mahal. Federal Reserve menilai efek tersebut dapat mengurangi permintaan sekaligus penawaran. Dalam pasar yang ketat, berkurangnya rumah yang dijual bahkan dapat mempertahankan tekanan terhadap harga.

Masalah perumahan pun menjalar ke penyewa. Michael Barr mengungkap sekitar separuh penyewa Amerika menghabiskan sedikitnya 30 persen pendapatannya untuk sewa, sedangkan sekitar seperempat menghabiskan setidaknya separuh pendapatan. Mereka yang belum mampu membeli rumah karena hipotek mahal tidak otomatis menemukan perlindungan murah di pasar sewa.

Karena itu, bunga tujuh persen bukan penyebab tunggal krisis keterjangkauan. Harga rumah tinggi, kekurangan pasokan, biaya konstruksi, pajak properti, asuransi dan efek lock-in bekerja bersamaan. Menurunkan bunga memang dapat memperbesar daya beli, tetapi tanpa tambahan pasokan, kembalinya pembeli berpotensi kembali mendorong harga.

Di sinilah dilema pasar perumahan Amerika terlihat. Bunga tinggi menekan pembeli, tetapi bunga lebih rendah tidak otomatis membuat rumah terjangkau. Persoalan strukturalnya terletak pada jarak yang semakin lebar antara pendapatan dan harga hunian. Federal Reserve mencatat selama 2000–2024 pendapatan median riil rumah tangga meningkat sekitar 17 persen, sementara harga riil rumah melonjak sekitar 70 persen.

Maka angka 7,03 persen sesungguhnya hanyalah permukaan dari persoalan yang lebih besar. American Dream belum menghilang, tetapi tiket masuknya semakin mahal. Bagi generasi yang telah memiliki rumah dan menikmati hipotek murah, rumah menjadi benteng kekayaan. Bagi mereka yang baru mencoba masuk, rumah semakin menyerupai garis finis yang terus bergerak menjauh setiap kali mereka mendekatinya.

Sumber

(Dwi Taufan Hidayat)